Segundo o advogado Adriano Catanoce Gandur, especialista em direito relacionado a questões imobiliárias, a maior parte da dificuldade de pagamento decorre de problemas do comprador e não do contrato de financiamento.

“Essa dificuldade pessoal e supostamente momentânea pode ser objeto de seguro (como é o caso de desemprego), mas ultrapassado o prazo previsto, as parcelas voltarão a ser cobradas”, diz Gandur.

Segundo ele, a justiça dificilmente revisa contratos de financiamento realizado com os bancos, já que a maior parte desses contratos são pelo SFH, ou seja, previstos em lei.

As chances de renegociação são maiores se o financiamento foi feito diretamente com construtoras, na medida em que são documentos particulares.

A advogada Hildelene Bertolini, do escritório Velozza & Girotto, explica que todos os casos de inadimplência precisam ser analisados com cuidado através do contrato de financiamento celebrado entre as partes à época.

Se o financiamento foi garantido por meio de alienação fiduciária em garantia – operação que consiste em dar o imóvel como garantia do pagamento do financiamento – até que a dívida seja quitada é o banco quem detém a propriedade e a posse indireta do bem, enquanto o comprador apenas a sua posse direta.

“Note que o imóvel, na verdade, pertence ao banco até que o pagamento da dívida seja quitado pelo devedor”, destaca Hildelene. Partindo dessa premissa, o roteiro legal em caso de inadimplência do devedor é o seguinte:

  • Intimação – O artigo 26 da Lei n. 9.514/97 determina que, uma vez não paga a dívida, o banco deve intimar o devedor a pagar o valor total das parcelas atrasadas, com correção de juros e aplicação de multa.
  • Retomada da posse – Se o devedor não atender a esse chamado, o credor (banco) retoma a posse direta do imóvel e consolida a propriedade do bem em seu nome.
  • Leilão público – Na sequência, o banco deve, obrigatoriamente, promover o leilão público do imóvel.
  • Maior lance – No primeiro leilão, caso o maior lance oferecido seja inferior ao valor do bem, deverá ser realizado um segundo leilão.
  • Segunda oferta – No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida. Caso o maior lance oferecido no segundo leilão seja superior ao valor da dívida, o banco deve entregar ao devedor a importância excedente.

Por sua vez, o economista James Teixeira, professor da Faculdade Fipecafi, é de opinião que os bancos tendem a estar mais abertos hoje em dia às renegociações em função da alta inadimplência provocada pela crise econômica. Nesse sentido, ele sugere que o devedor busque essa alternativa o mais rápido possível.

Foto: Pixabay

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